主题：买商品房过程必备的五大绝招

当前商品房销售过程中，陷阱多多，令人防不胜防。笔者特意整理一些房地产律师提出的维护购房者权益的五大绝招。

第一招：查验对方身份。购房合同的出卖人应当是该楼盘的开发商，如果开发商委托中介机构签约，该中介机构应当具有相应资质和经营资格，并有开发商出具的授权委托书。

第二招：审查有效证书。商品房预售和销售必须具备“五证”，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预(销)售许可证》。尤其是《商品房预(销)售许可证》，它是购房者必须审查的最重要的文件。缺少上述文件，则该商品房不具备销售资格。

第三招：确保买卖安全。除了具备上述“五证”之外，购房者在购房前应当到有关部门查清所购商品房是否已被查封、被抵押或者已被销售，以确保交易安全。

第四招：约定定金规则。目前商品房买卖的通常做法是购房者买房时先签订认购书并且支付定金，然后才签订购房合同。由于购房者事前没看到合同，在签约与不签约之间陷入两难境地：不签吧，担心定金被没收；签吧，合同中陷阱多多。

因此，建议购房者采取以下办法：1、在审查购房合同，确认没有问题之后才交定金。2、不签认购书，直接签订购房合同同时支付定金。3、在认购书中写明如果买卖不成，出卖人必须向买受人退还定金。

第五招：完善合同条款。现在的购房合同是由国土房管局印制的标准合同，相当一部分内容已经用铅字印制好了，另一部分留空白，由双方当事人协商一致后填写。建议购房者认真仔细地阅读，审查合同的每一条款，并做好以下工作：

1.对于空白部分的补充条款，应逐条协商一致。对于双方不能协商一致的条款，应当做好记录，由双方签字确认。

2.如果采取现金支付方式，建议尽量减少首期房款的金额，待办理商品房备案登记手续之后，再支付大部分房款。

3.如果采取的是按揭付款方式，为了防止购房者办不了按揭贷款而买不了房子，而且连定金和首期都退不了，建议购房者在付款方式和期限中写明：“如果未能订立按揭贷款合同的：1.合同继续履行，但买受人和出卖人双方需另行签订付款协议；2.因不可归责于当事人双方的事由，双方均可以请求解除合同，出卖人应当将已经收受的购房款本金或者定金返还给买受人，并按银行同期贷款利率支付相应的利息。”